不動産等の共有でトラブルを抱えていませんか?
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共有者間の意見の相違や連絡が取れない共有者の存在など、共有はトラブルのもとです。
共有関係の解消も、複雑で困難な問題となりがちです。
「共有解消サポート」サービスは、こうした悩みを抱える方々に最適な解決策をご提供したいとの思いで始めたサービスです。
事務所は、地下鉄谷町線(南森町駅)、堺筋線(南森町駅)、JR東西線(大阪天満宮駅)の3つの交通機関が利用可能で、好アクセスです!
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共有問題は難しい案件が多いですが、簡単に諦めてしまわずに、無料相談で解決方法について意見を聞くつもりでもよいので、まずはご相談ください。
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当事務所では、事案に応じて最適な共有解消の方法をご提案します!
まず、当事者間の協議による解決としては、以下のようなものがあります。
・持分の売買: 共有者の一人が他の共有者の持分を買い取り、単独所有にします。
・共有物全体の売却: 全共有者の合意のもと、共有不動産を第三者に売却し、売却代金を持分に応じて分配します。
・現物分割: (主に)土地を物理的に分割して各共有者の単独所有とします。
もっとも、このホームページを見ておられる方はこういった協議が困難な場合も多いでしょう。
また、共有者自身の持分のみを第三者(買取業者や他の共有者)に売却して、共有関係から離脱する方法もあります。
最終的な方法として、頭の片隅に置いておきましょう。
以下では、法律に基づく共有解消方法の概要をご案内します。
共有物分割請求制度は、民法第256条に規定されています。
制度の概要
1. 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます。
2. 共有者間で協議ができない場合、裁判所に分割を請求することができます。
3. 分割の方法は、現物分割、換価分割、賠償分割の3つが主に用いられます。
分割の方法
1. 現物分割
共有物を物理的に分割し、各共有者に単独所有させる方法です。主に土地の分割に適用されます。
2. 換価分割
共有物を売却し、その代金を共有持分に応じて分配する方法です。不動産全体を第三者に売却する場合に用いられます。
3. 賠償分割(全面的価格賠償)
共有物を共有者の一人の単独所有とし、その者が他の共有者に対して持分の価格を金銭で支払う方法です。
共有者が自身の共有持分を放棄(民法255条)し、他の共有者に帰属させることにより、共有関係から離脱します。
共有持分の放棄は単独行為とされており、他の共有者等の意向にかかわらず、放棄をすることができます。
もっとも、せっかく持分放棄をしても、それを登記に反映させないと、所有者としての責任や固定資産税の負担を免れず、相続関係にも混乱が生じてしまいます。
ところが、放棄を登記に反映させるための手続きに支障が生じることがあり、注意が必要です。共有持分放棄の登記は原則として共同申請が必要ですが(不動産登記法60条)、他の共有者が登記手続きに協力してくれない場合には、「登記引取請求訴訟」という裁判を行うことが必要となってしまうのです。
「登記引取請求訴訟」は、最高裁判所昭和36年11月24日判決により認められているものです。
この裁判で勝訴し、確定判決を取得すると、共有持分を放棄した人が単独で登記手続きを行えるようになります。
失踪宣告により不明者が死亡したものとみなされますが、原則として所在等不明共有者の生死が7年間明らかでないことが必要ですし、死亡とみなされた所在等不明共有者の相続問題が複雑で(自動的に、所在等不明共有者の持分が他の共有者の持分となるわけではありません)、その後の共有関係の解消は必ずしも容易ではないため、利用に適した場面は限定的です。
裁判所に不在者財産管理人を選任してもらい、不在者財産管理人の協力を得て共有関係を解消することを目指します。
不在者財産管理人の報酬は不在者の財産から支払われることになっていますが、その財産がない、少ない、不明な場合には、選任申立をするものに多額の予納金を納付することが必要となってしまいます。
※従来は、③「失踪宣告の申立て」や、④「不在者財産管理人の選任」が利用されていましたが、複雑で費用、時間のかかる手続きが必要でしたが、2023年4月施行の民法改正によって新設された⑤⑥の制度によって、より簡便に共有関係を解消できるようになりました。
共有者が裁判所に申立てを行い、裁判所が要件を満たしていると判断した場合、裁判所の供託命令に応じて持分取得者が時価相当額を供託することにより、裁判所が所在等不明共有者の持分を他の共有者に取得させる裁判をしてくれます。
重要な注意点
・共有物分割請求や遺産分割請求がある場合、他の共有者が異議を申し立てると、持分取得の裁判はできません
・共有といっても、相続による遺産共有である場合は、相続開始から10年経過後でなければ申立てできません
・所在等不明共有者の持分の時価相当額の供託が必要なため、高額な不動産の場合は資金面での課題が生じることになります。
共有者が裁判所に申立てを行い、裁判所が要件を満たしていると判断した場合、裁判所の供託命令に応じて申立人が時価相当額を供託することにより、裁判所は申立人に対して所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡する権限を付与する裁判をします。
この権限を得た共有者は、第三者に所在等不明共有者の持分を譲渡することができます。
ただし、譲渡権限付与の決定が効力を生じたあと2ヶ月以内に、全共有者の持分譲渡の効力が生じない場合は、その決定は効力を失ってしまいます
重要な注意点
・不動産全体を売却することが前提となっており、所在等不明共有者の持分のみを売却することはできません
・共有物分割請求や遺産分割請求がある場合、他の共有者が異議を申し立てると、譲渡権限付与の裁判はできません
・共有といっても、相続による遺産共有である場合は、相続開始から10年経過後でなければ申立てできません
・裁判所は譲渡権限を付与する決定を行いますが、具体的な譲渡先や価格の決定には関与しません。権限付与を受けた共有者は、所在等不明共有者以外の共有者全員と協議の上、第三者との間で売買契約を締結、実行することになりますが、通常は、裁判の申立て時点で譲渡先の第三者が決まっているでしょう(2ヶ月以内に第三者への譲渡の効力を生じさせる必要があるため、権限付与を受けてから第三者と交渉しているようでは、権限が失効してしまうおそれもあるでしょう。)。
・供託するのは譲渡代金ではなく、裁判所が判断した時価相当額です
共有といっても、相続によって遺産を共有している場合は、以上とは異なる部分があります。
以下のような解消方法があります。
遺産分割を通じて、共有関係を解消します
相続人が自身の相続分を他者に譲渡することにより、共有関係から離脱します。遺産分割の調停や審判が行われている場合、家庭裁判所に相続分譲渡の書面を提出し、裁判所の排除決定を受けると、関与しなくてよくなります。
相続人が自身の相続分を放棄することにより、共有関係から離脱します。遺産分割の調停や審判が行われている場合、家庭裁判所に相続分放棄の書面を提出し、裁判所の排除決定を受けると、関与しなくてよくなります。
※遺産共有の場合でも、以下の各制度は利用でき(る場合があり)ます。
ただし、専門的な話になりますので、利用できるかどうかは、専門家に相談、確認してください。
①共有物分割請求訴訟
相続開始から10年が経過し、遺産共有と通常の共有(物権共有)が混在している状態であれば、利用できる場合があります
②共有持分の放棄
③失踪宣告の申立て
④不在者財産管理人の選任(遺産分割協議を成立させるには裁判所の権限外行為許可を得る必要があります)
⑤所在等不明共有者の持分取得制度(原則、相続開始から10年経過が必要です)
⑥所在等不明共有者の持分譲渡制度(原則、相続開始から10年経過が必要です)
Q: 共有物分割請求にはどのくらいの費用がかかりますか?
A: 具体的な費用は案件の難易度、予想される時間・事務量、手続きの種類、複雑さなどによって異なります。
初回相談の内容をふまえて、概算をお伝えいたします。
Q: 所在不明の共有者がいる場合、解決までにどのくらいの時間がかかりますか?
A: 状況によって異なりますが、通常6ヶ月から1年程度かかることが多いです。
Q: 遺産共有と通常の共有では、解決方法に違いがありますか?
A: はい、遺産共有の場合は特別な解決方法が優先的に適用されます。
当事務所では両方のケースに対応可能です。
共有問題の解決は複雑で時間がかかることがありますが、専門家のサポートを受けることで、当事務所の「共有解消サポート」サービスでスムーズな解決ができるかもしれません。
まずは、あなたの共有問題を当事務所に相談してみましょう!